Vì sao Cocobay Đà Nẵng cam kết lợi nhuận 12%/năm?

Chiêu thức quảng cáo khác biệt

Dự án Cocobay Đà Nẵng do Tập đoàn Empire (tiền thân là Tập đoàn Thành Đô) làm chủ đầu tư được chào bán có tổng vốn đầu tư 2 giai đoạn khoảng hơn 10.000 tỷ đồng, trong đó giai đoạn đầu dự kiến hoàn thành đi vào hoạt động năm 2017. 

Trên cơ sở các tiện ích đi kèm, Tập đoàn Empire rao bán các căn hộ Condotel diện tích từ 39,1m2 đến 89,2m2, đồng thời cam kết mức sinh lời hấp dẫn tối thiểu 12%/năm trong 8 năm, được hỗ trợ vay vốn lên đến 70%, trong thời hạn tối đa 25 năm.

Dự án Cocobay Đà Nẵng do Tập đoàn Empire (tiền thân là Tập đoàn Thành Đô) làm chủ đầu tư

Thực tế cho thấy, mức cam kết 12% của Empire đang gây khá nhiều tranh cãi trên thị trường. Thậm chí, không ít người còn đặt vấn đề về năng lực tài chính của chủ đầu tư  khi đưa ra mức lợi nhuận quá hấp dẫn này.

Trong vai một nhà đầu tư tìm hiểu dự án Cocobay Đà Nẵng, chúng tôi gọi tới một trong các đại lý phân phối dự án và được một nhân viên bất động sản ở đây khẳng định: “Mức sinh lời 12%/năm là của chủ đầu tư cam kết luôn trên hợp đồng. Phải có cơ sở nên họ mới cam kết chứ không đơn giản đưa ra mức lợi nhuận như vậy. Đối với khu du lịch vui chơi giải trí, nếu đặt ngay giữa trung tâm chẳng ai dám chơi thâu đêm suốt sáng. Trong khi dự án này có vị trí đắc địa, không liên quan gì tới dân cư lại được thụ hưởng 2 sân golf kề bên nên hiện đã có khá nhiều khách tới đặt chỗ”, nhân viên bất động sản tên Vượng nói.

Trước những thắc mắc của nhà đầu tư, ông Trịnh Việt Hưng - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Empire lý giải, hiện nay rất nhiều dự án bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng trên thị trường đang đưa ra mức cam kết lợi nhuận 10%/năm trong khoảng thời gian 10 năm. Trên cơ sở đó, Tập đoàn Empire đưa ra mức cam kết 12%/năm trong thời gian 8 năm.

Nếu tính bình quân thì mức cam kết này là như nhau nhưng tính về dòng tiền thì mức cam kết 12%/năm của Empire sẽ hấp dẫn hơn, thu hút khách hơn. Với mức cam kết này, Empire muốn cho khách hàng thêm một lựa chọn. Họ có thể chọn mức cam kết lợi nhuận cao nhưng thời gian ngắn hơn hoặc lợi nhuận thấp hơn cho thời gian dài hơn.

“Từ năm thứ 9 nếu khách hàng tham gia chương trình giao lại cho thuê thì khách hàng thu 80% trên lợi nhuận, sau khi trừ các chi phí. Do đó, dự án có quy mô hơn 50 ha, với tổng vốn đầu tư khoảng 10.000 tỉ đồng này mặc dù chỉ mới đang ở giai đoạn đặt giữ chỗ nhưng đã nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng”, ông Hưng cho biết.

Nhiều chủ đầu tư “tay không bắt giặc”

Trao đổi với Dân Việt, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Thường trực CLB Bất Động Sản Hà Nội cho rằng, hình thức xây khách sạn để bán là bán giải pháp đầu tư  của các chủ đầu tư hiện nay.

Phối cảnh 3D dự án Cocobay Đà Nẵng.

Đúng là ở các khu du lịch, nhu cầu đầu tư của người dân rất lớn như Nha Trang, Vũng Tàu, Quảng Ninh… giá bán cao hơn giá trị thực của do người đầu tư kỳ vọng vào việc kinh doanh cho thuê khách sạn tại các vị trí này. “Bản chất của các dự án này là các nhà đầu tư muốn mượn vốn của những nhà đầu tư thứ cấp vì tự họ không đủ năng lực về tài chính để triển khai. Trường hợp họ vay vốn của ngân hàng để đầu tư thì ít nhất cũng phải 7%/năm, chắc chắn sẽ thua lỗ. Do đó, việc đầu tư này tuy có mặt tích cực, các chủ đầu tư “tay không bắt giặc” , nếu có rủi ro xảy ra như dự án chậm tiến độ, dự án không hiệu quả…người chịu thiệt nhất vẫn là các nhà đầu tư thứ cấp”, ông Điệp nói.

Ông Điệp cũng phân tích, việc cam kết có lời 10 -12% cho nhà đầu tư vào các dự án này cũng cần phải tìm hiểu thật kỹ, bởi dự án còn phải triển khai xây dựng sau vài năm mới đưa vào khai thác thì tính lợi nhuận như thế nào mà 8 năm đầu có lãi suất tới 12%?

Cùng chung nhận định trên, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) phân tích, nhiều nhà đầu tư dự báo nhu cầu BĐS du lịch nghỉ dưỡng rất cao. Tuy nhiên, trên thực tế cho thấy ở Nha Trang, Đà Nẵng chủ yếu là khách Trung Quốc và khách Nga nhưng gần đây lại có xu thế đang giảm.

“Nói là tiềm năng thì cũng có, nên nhiều doanh nghiệp tập trung vào BĐS nghỉ dưỡng, tạo ra cơn sốt đầu tư vào loại hình này. Tuy nhiên, hiện nhiều doanh nghiệp đứng trước áp lực rất lớn như áp lực thu hồi vốn, áp lực trả lãi ngân hàng. Đặc biệt là khi Ngân hàng Nhà nước chính thức yêu cầu các ngân hàng thương mại phải chặt chẽ, thận trọng trong cấp vốn cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cho một số nhà đầu tư, doanh nghiệp lớn.

Trước áp lực bán hàng, ông Châu cho rằng, nhiều dự án đang đẩy mạnh các chiêu thức, ví dụ như cam kết lợi nhuận 10 – 12%, trong đó 12% là trong 7 – 10 năm còn 9% là thời gian khoảng 10 – 15 năm, tùy theo dự án. Đó là một cách giúp cho người tiêu dùng thấy rất hấp dẫn.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, nhà đầu tư cần tìm hiểu có nhiều cái chưa minh bạch là lợi nhuận gộp hay lợi nhuận ròng. Nếu lợi nhuận ròng thì tốt còn lợi nhuận gộp thì nguy cơ rủi ro cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ và các dự án này rất lớn.

Ngoài ra, một trong những vấn đề ông Lê Hoàng Châu cũng cảnh báo nhà đầu tư nhỏ lẻ là nên tìm hiểu kỹ và hiểu rõ hơn, các dự án du lịch nghỉ dưỡng chỉ là mua thuê vì hầu hết các dự án loại này đến nay chủ đầu tư cũng chỉ thuê đất 20 – 50 năm chứ không phải là đất sổ đỏ vĩnh viễn.