Những rủi ro trong thị trường bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp khan hiếm nguồn cung

Phân khúc bất động sản công nghiệp đang là điểm sáng của thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây. Đặc biệt, trong năm 2020, dù bức tranh toàn cảnh bị bao phủ bởi một màu đen xám xịt thì riêng phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn ghi nhận sự tăng trưởng khá tốt.

Dự báo, khi dịch bệnh được khống chế tốt, 2021 sẽ là năm bứt phá mạnh mẽ cả về nguồn cung và cầu của bất động sản công nghiệp. Bởi chính làn sóng chuyển khỏi Trung Quốc để linh động về chuỗi cung ứng cũng như tránh ảnh hưởng bởi xung đột thương mại Mỹ - Trung cũng khiến bất động sản công nghiệp tại Việt Nam lên ngôi.

Mặc dù có những cơ hội phát triển hấp dẫn nhưng chúng ta không thể phủ nhận những rủi ro của việc đầu tư vào bất động sản công nghiệp.

Từng chia sẻ về những rủi ro khi đầu tư vào bất động sản công nghiệp, ông John Campbell – Quản lý Bộ phận Tư vấn Công nghiệp, Savills TP.HCM, Việt Nam cho rằng, một số những yếu tố trong lĩnh vực công nghiệp cần được nâng cấp và cải thiện, như cơ sở hạ tầng, hậu cần, giá đất…

"Mặc dù đã được cải thiện rất nhiều trong vài năm qua, chi phí hậu cần ở Việt Nam vẫn đang giữ vị trí cao nhất trong khu vực châu Á. Do vậy, dù sẽ mất nhiều thời gian, Chính phủ cần tiếp tục đầu tư nhiều hơn vào cơ sở hạ tầng, giao thông… vì hiệu quả lâu dài sẽ chắc chắn khiến chi phí này giảm đi rất nhiều. Giá đất cũng đã và đang tăng nhanh trong vài năm qua do nhiều quốc gia quyết định chuyển hướng vào thị trường Việt Nam, khiến nguồn cầu tăng mạnh", ông John nói.

Tương tự, một chuyên gia trong lĩnh vực nghiên cứu thị trường bất động sản công nghiệp cũng cho hay, khi cơ hội được mở ra thì cũng chứa đựng những rủi ro tiềm tàng. Việc chuyển dịch sản xuất vào Việt Nam một cách đột ngột có thể dẫn đến việc tắc nghẽn do thị trường đang rất khan hiếm nguồn cung.

Các nhà đầu tư cũng sẽ không có đủ thời gian để cung cấp ra thị trường các sản phẩm phục vụ công nghiệp có chất lượng, do công tác này tốn khá nhiều thời gian, đặc biệt là về các thủ tục pháp lý. Thêm vào đó, việc thiếu nguồn nhân lực tạm thời và hệ thống cơ sở hạ tầng còn hạn chế sẽ là những rào cản của Việt Nam, ảnh hưởng đến triển vọng tăng trưởng của thị trường bất động sản công nghiệp trong ngắn hạn.

Cần cải thiện hạ tầng cơ sở bất động sản công nghiệp

Trong khi đó, theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, cũng cần có sự chuẩn bị chu đáo để có thể đón được làn sóng đầu tư.

Theo ông Hiếu, về chính quyền địa phương, có một số điểm có thể đón được nhà đầu tư nước ngoài như Vân Đồn, Phú Quốc thì cần có kế hoạch bài bản, tổ chức thu xếp để các công xưởng đặt ở Việt Nam phù hợp hơn, tránh tình trạng xây dựng lộn xộn. Cần quy hoạch chỗ nào là dân cư, chỗ nào là thương mại, chỗ nào là công nghiệp.

Các doanh nghiệp thì cần phải căn cứ vào kế hoạch, định hướng mục tiêu của địa phương để thu hút các dự án phù hợp. Có doanh nghiệp chuyên về thương mại, công nghiệp hay nhà ở, các doanh nghiệp cần có sự phối hợp với chính quyền địa phương để làm tốt điều này.

Nhìn nhận về khả năng đổ bộ của các nhà đầu tư, ông Hiếu nhận định, một cách ồ ạt có lẽ là không, bởi các nhà đầu tư khi vào thị trường nào cũng cần tính toán cẩn thận. 2 hiệp định EVFTA và Hiệp định Bảo hộ đầu tư Việt Nam - EU (EVIPA) hấp dẫn với nhà đầu tư, nhưng ngoài Việt Nam, còn nhiều điểm đến khác như Ấn Độ, Thái Lan, Indonesia, Malaysia, Philippines...

"Chúng ta cần kỳ vọng hợp lý, chứ nhà đầu tư vào ồ ạt mà hạ tầng cơ sở chưa đáp ứng được, rồi còn thuế má, thủ tục hành chính phức tạp, thì chúng ta cũng sẽ không đón nhận được làn sóng này", ông Hiếu nhấn mạnh.

Cũng theo ông Hiếu, một điểm cần chú ý nữa là việc dịch chuyển của các tập đoàn sẽ mang theo số lượng chuyên gia lớn, cần có chỗ làm việc, ăn ở, sinh hoạt. Chuyên gia nước ngoài có mức sống cao, có đòi hỏi nhiều về hạ tầng, giao thông, nhà ở, Việt Nam chỉ thu hút được nhà đầu tư nếu có hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội tốt.

Đưa ra lời khuyên với các doanh nghiệp, nhiều chuyên gia lĩnh vực này cho rằng, ở thời điểm hiện tại, có ba nhóm vấn đề cần quan tâm, bao gồm năng lực tài chính, năng lực quản trị và pháp lý. Nếu năng lực tài chính yếu, các chủ đầu tư có thể tìm cách chia nhỏ hoặc tìm hướng hợp tác.

Nếu năng lực quản trị còn hạn chế, các chủ đầu tư nên bắt đầu đạo tạo và bổ sung nguồn lực sao cho hợp lý. Còn lại, vấn đề pháp lý sẽ nằm ngoài tầm kiểm soát, nên vai trò của chính phủ là rất lớn để giúp các doanh nghiệp tham gia vào thị trường.