Lý do NHNN siết vốn tín dụng bất động sản?

Phát biểu tại Diễn đàn bất động sản thường niên năm 2019, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, nhiều chuyên gia cho rằng chu kỳ 10 năm khủng hoảng bất động sản 2009 có thể quay trở lại. Tuy nhiên bằng các số liệu thống kê, theo dõi diễn biến thị trường bất động sản và tình hình phát triển kinh tế, xã hội năm 2019 cho thấy, kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định tăng trưởng khoảng 7% - năm thứ 2 liên tiếp hoàn thành tất cả 12 chỉ tiêu Quốc hội giao; kiềm chế được lạm phát với con số khoảng 3%. Cân đối thu chi, đảm bảo an sinh xã hội, nguồn cung nhà ở tuy có giảm nhưng lượng giao dịch và tỉ lệ hấp thụ nhà ở rất tốt, giá cả không có nhiều biến động.

Với những con số này có thể khẳng định thị trường bất động sản 2019 vẫn tiếp tục ổn định và phát triển đúng hướng tuy nhiên có “chững lại” so với 2018. Bởi, thứ nhất, nhà nước siết chặt nguồn vốn tín dụng để kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô đã phần nào tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Thứ hai là sức ép từ việc Nhà nước rà soát, kiểm tra, siết chặt việc cấp phép đối với các dự án mới, các dự án có dấu hiệu chưa tuân thủ đúng pháp luật khiến các cơ quan quản lý nhà nước chững lại trong việc phê duyệt dự án đầu tư, cấp phép xây dựng mới.

Nhiều chuyên gia và doanh nghiệp lo lắng, việc siết vốn bất động sản sẽ ảnh hưởng xấu tới thị trường bất động sản. 

Một trong những vướng mắc trong hoạt động của doanh nghiệp bất động sản 2019 là từ đầu 2019 tới nay là về nguồn vốn tín dụng. Đặc biệt, từ đầu năm 2019 vốn cho tín dụng bất động sản giảm theo con số tuyệt đối. Thông tư 22 được ban hành là động thái tiếp tục quản lý tín dụng vào thị trường BĐS. Các chuyên gia, giới đầu tư lo lắng, việc đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng là cần thiết nhưng có ảnh hưởng tới thị trường bất động sản.

Liên quan đến nguồn vốn tín dụng bất động sản, bà Phạm Thị Vân Anh, Trưởng phòng Tín dụng NHNN cho biết, hiện đang có rất là nhiều dòng vốn chảy vào thị trường, như vốn của các chủ đầu tư, vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động chứng khoán và vốn đầu tư nước ngoài. Trong đó vốn tín dụng ngân hàng là dòng vốn vô cùng quan trọng.

Tính đến hết tháng 9/2019, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm sử dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản và tiêu dùng bất động sản tăng 16% so với năm 2018. Trong đó, chủ yếu tập trung vào tiêu dùng bất động sản, chiếm khoảng 70%.

Về Thông tư 22, có 2 chỉ tiêu sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Thứ nhất là hệ số ngắn hạn so với đầu tư dài hạn. Khoản cho vay bất động sản thường là khoản trung, dài hạn. Trong khi khoản vốn huy động của ngân hàng là ngắn hạn. Nhà nước đang muốn giảm khoản ngắn hạn cho đầu tư trung, dài hạn. Tuy nhiên NHNN cũng nghiên cứu và rất thận trọng trong điều chỉnh hệ số này. Thông tư 22 đưa ra lộ trình trong 3 năm điều chỉnh giảm hệ số này xuống 40%, đến năm 2022 giảm xuống còn 30%.

Thứ hai là hệ số rủi ro áp dụng với những khoản cho vay bất động sản cũng gây ảnh hưởng đến thị trường, nhưng không nhiều. So với quy định trước đây về đảm bảo an toàn, hệ số đảm bảo an toàn trước đây vẫn giữ nguyên là 200%.

Còn khoản cho vay với nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, giá rẻ hay nhà ở cá nhân có mức vay từ 1,5 tỷ đồng trở xuống thì giữ nguyên hệ số rủi ro 150%. Cho vay có dư nợ từ 4 tỷ đồng trở lên áp dụng hệ số 150%, tuy nhiên theo lộ trình là năm 2020: 120%, và đến năm 2021: 150%.

Theo bà Vân Anh, Thông tư 22 có ảnh hưởng tới thị trường bất động sản, tuy nhiên NHNN cũng đã nghiên cứu rất kỹ để hạn chế tối đa các rủi ro xảy ra. Qua đó mong muốn chủ đầu tư và các nhà đầu tư tích cực huy động các nguồn vốn khác, giảm sự phụ thuộc vào vốn ngân hàng.